Türkiye’de son dönemde satılık ve kiralık konut fiyatlarındaki artış üzerine hükümet yeni düzenlemeleri devreye soktu. Kira artışları karşısında yürürlüğe giren düzenlemeyle 1 Temmuz 2023’e kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde konut kira artış oranının üst sınırı yüzde 25 olarak belirlendi. Normal şartlarda 12 aylık tüketici enflasyonun ortalamasına göre belirlenen ve Mayıs ayında yüzde 39,33’e ulaşan kira artış oranı bir yıllığına geçici olarak sınırlandırıldı.
Emlak sektörü düzenlemeyi olumlu bulsa da satılık ve kiralık konut fiyatlarının düşmesi için daha kalıcı çözümler getirilmesi gerektiği konusunda hemfikir. VOA Türkçe’ye değerlendirmede bulunan gayrimenkul danışmanı Cem Şafak, “Herkes malına kendisi bir değer biçiyor. Tabii serbest piyasa ekonomisi var ama bir nebze olsun bunun önüne geçmek için en azından şu dönemde bir fren yapmanın doğru bir hareket olduğunu düşünüyorum” dedi.
İzmir’in Buca ilçesinde emlak firması olan Şafak, kiralarda son dönemde yaşanan artışın nedeninin satılık konut fiyatlarının yükselmesi olduğunu kaydetti. Ev sahiplerinin kira çarpanı hesabıyla yüksek kiralar talep ettiğini söyleyen Şafak, “Ev sahipleri haklı olarak daha yüksek rakamlara daire satın aldıkları için onlar da bunun bir getirisi olmasını istiyor. Kimisi 200 ayla, kimisi 220 ayla bunu çarpıyor, ona göre bir ev satın alıyor. Dolayısıyla bunu rakamlandırırken örneğin geçen yıl bin 500, 2 bin liraysa şimdi 3 bin lira olmasının asıl sebebi tabii ki daire fiyatlarından geliyor. Sonuçta yatırımcı yatırımını yaparken bunun amortismanını hesap etmek zorunda” diye konuştu.
“Düzenleme yeni kiraları yükseltebilir”
Kiralardaki artışı tüketici enflasyonunun yükselmesinin de tetiklediğini belirten Şafak, “Artış balon değil. Zaten yeni yükselmeye başlamadı. Ama son zamanlarda market fiyatlarının da tetiklediğini düşünüyorum. Yani insanların temel ihtiyaçlarının fiyatının fazla artması, kira geliri olan kişilerin bununla bir yıl evvel nasıl yaşıyorsa aynı şekilde bunu korumak için, ekonomik dengelerini ve satın alma gücünü korumaları için bir nevi refleks göstermesine yol açtı” ifadelerini kullandı.
Emlak danışmanı Ozan Kükürtçü ise mevcut kiracılar açısından düzenlemeyi olumlu bulsa da düzenlemenin yeni kiraları yükseltebileceğine dikkat çekti. Kükürtçü, “Sınırlama getirilmesi normal. Hiç olmazsa artış oranı sabitlendi. TEFE-TÜFE değil, ne olacağını herkes biliyor. Ama bu kez ev sahibi 3 bin lira istiyorsa bu yasadan sonra 4 bin lira isteyecek. Yine aynı şey olacak. Fark eden bir şey olmayacak” dedi. Kükürtçü düzenlemenin ev sahipleriyle kiracılar arasındaki ilişkiyi kayıt dışılığa itebileceği uyarısında da bulundu.
“30 metrekare bir ev için boş eşyasız bir şekilde 3 bin lira kira istiyorlar”
İzmir’de yaşayan Aykut Aktaş, kendisi de emlakçılık yapmasına karşın yüksek kiralar yüzünden ev bulamayanlardan biri. Tek başına kalacağı 1+1 kiralık daire aradığını kaydeden Aktaş, “Maalesef şu an sektörün kanayan yarası kiralık sorunu. Biz sektörün içinde olmamıza rağmen kendimize kiralık daire bulamıyoruz. Kaldı ki öğrenci ya da çalışan arkadaşlara bulmakta çok zorlanıyoruz. Kiralar çok yüksek. Bugün tek başıma 30 metrekare bir ev için boş eşyasız bir şekilde 3 bin lira kira istiyorlar. Eşyalı düzgün bir evde oturmaya kalksanız 4 bin liraya yükseliyor” dedi. Türkiye’de giderek artan enflasyona bir çözüm bulunursa kira sorununun ortadan kalkacağı düşüncesinde olan Aktaş, “Başta enflasyon sıkıntısının çözülmesi lazım. Kiralar düşmez ama insanların ödeme gücü yükselir. Elektrik, suya vereceğin 500 lirayı kiraya yansıtabilirsin. Ya da ayakkabıya, telefona, daha farklı harcamalara harcayacağın şeylerden kısıp da kiranı karşılayabilirsin” dedi.
“Şu anda 20-30 kişi sırada bekliyor ama kiralık ev yok”
Peki kiraların düşmesinin önündeki engel ne? Kükürtçü bunun nedenini Türkiye’de konut arzının duraklamasına karşın talebin yüksek olmasına bağlayarak, “Şu anda 20-30 kişi sırada bekliyor ama kiralık ev yok. 3-4 bin liraya kadar arayan var ama ev yok. Konut üretimi olmadıktan sonra kiralardaki yükseliş devam eder. Bir yıl sonra yine artış başlayacak” diye konuştu.
İzmir’de aynı zamanda müteahhitlik yapan Şafak da satılık ve kiralık konut fiyatlarının düşmesi için yeni konut üretiminin desteklenmesi gerektiğini belirtti. Şafak, “Kalıcı bir çözüm gelmesi için, ben bunu net olarak söylüyorum, inşaat maliyetlerinin kontrol altına alınması gerekiyor. Yani ilk nereden geliyor bu? Çimento, tuğla, betondan. Bunların fiyatı geçen yıla göre tam üç kat arttı. Yani geçen sene 75 kuruş olan tuğla fiyatı bugün 3 lira. Çimento 18 liraydı şu an 60-70 lira bandında. Bize gelen rakamlara göre bir inşaat maliyeti çıkıyor. Bu inşaat maliyetinin üstüne bir kar konuluyor. Bu kara göre dairenin fiyatı çıkıyor. Bunu satın alan kişi de buradan bir kira rakamı belirliyor. Enflasyonun, özellikle de inşaat sektöründeki bu hızlı artışların ciddi bir şekilde önüne geçilmesi lazım. Bunun önüne geçemediğimiz taktirde ne daire fiyatlarının ne de doğası gereği kira fiyatlarının önüne geçemezsiniz” ifadelerini kullandı.
Sıfır konut satışlarının payı düşüyor
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 2022 mayıs ayına ait konut satış istatistikleri de sıfır konut satışlarının payının düşüş eğiliminde olduğunu ortaya koydu. Konut sektörü temsilcileri bu durumu Türkiye’de yeni konut üretimindeki durgunluğun bir işareti olarak değerlendiriyor. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı yüzde 73,2 olurken ilk el konut satışı payı yüzde 26,8’de kaldı.
Türkiye genelinde kiraları etkilediği vurgulanan satılık konut fiyatları ise Merkez Bankası’nın en son 2022 Mart ayına ilişkin açıkladığı konut fiyat endeksi raporuna göre, yıllık yüzde 110 artmış durumda. İstanbul’da bu oran yüzde 122, Ankara’da yüzde 111,7 ve İzmir’de yüzde 105,9 oldu.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) hazırladığı “Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Mayıs 2022” raporuna göre ise, Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı Nisan ayında yüzde 182,7 olurken ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 48,5 TL’ye yükseldi.
Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 140, Ankara’da yüzde 133,9, İzmir’de ise yüzde 110,8 oldu. Enflasyondan arındırılmış kira fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde arttı. Kiralık konut arzını ölçen kiralık ilan sayısı ise ülke genelinde, İstanbul’da ve Ankara’da düşerken, İzmir’de yükseldi.
Ancak BETAM’ın Nisan ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatının yıllık bazda yüzde 153,9 arttığını açıklaması, kiraların satılık konut fiyatlarının üzerinde artış gösterdiğini de ortaya koyuyor. Üç büyük ildeyse satılık ve kiralık konut ilan fiyatlarında yıllık bazda paralel artış göze çarpıyor; satılık konut ilan metrekare cari fiyatlarında artış, aynı dönemde İstanbul’da yüzde 183,6, Ankara’da yüzde 133,8 ve İzmir’de yüzde 136,2 oldu.
“Sahte ilanlarla sanal bir piyasa oluştu”
Emlakçılara göre de konut sektöründe fiyatların yükselmesinin nedeni, yalnızca inşaat maliyetlerinin artmasıyla arzın düşmesi değil. VOA Türkçe’ye konuşan Şafak özellikle ikinci el konutlarda ev sahiplerinin köpük fiyatlar oluşturduğunu da kaydetti.
Şafak, “Bir insan düşünün evini satma niyetinde değil. Evinin değeri 1 milyon lira ama ‘ben 1,5 milyon lira isteyeyim, bakalım satılacak mı, ilana atıp göreyim’ diyor. Aslında satma gibi bir fikri yok. Şimdi onun internette 1,5 milyon lira ilana attığını gören de fiyatı daha da yükseltiyor. Buradan suni bir fiyat doğuyor. Yani maliyetlerle alakalı olmayan, özellikle ikinci el daireler için suni bir fiyat doğuyor. Bunun doğmasına sebep olan bu platformlarda verilen ilanlar. Çünkü baktığınız zaman hiçbiri gerçek değil bu rakamların” dedi.
Şafak, bazı emlak firmalarının da sahte ilanlar vererek fiyatları etkilediğine de “Tam tersi düşük verenler de var. 1 milyonluk yere 400 bin lira ilan veren de var. Bunlar da fiyatları çok tetikledi. Dolayısıyla sanal bir piyasa oluştu. Bu piyasada kimisi çok aşırı yüksek istiyor, kimisi çok düşük fiyatlar istiyor” sözleriyle değindi.
İnternetteki gayrimenkul satış ve kiralama ilanları GİB’e bildirilecek
Gayrimenkul piyasasında spekülatif fiyat artışlarına neden olan sahte ilanların engellenmesi ve vergi kaçağının en aza indirilmesi amaçlanan bir başka düzenleme de uygulamaya girdi. Yeni düzenlemeyle internetteki emlak platformlarında yer alan gayrimenkul satış ve kiralama ilanlarına ait tüm bilgiler bir aylık periyotlarla Gelir İdaresi Başkanlığı’na (GİB) bildirilecek.
İlanların yayımlanmasına aracılık eden hizmet ve sosyal ağ sağlayıcıları ile yer sağlayıcılara getirilen bu yükümlülüğün kapsamında, ilanın yayımlandığı internet adresi, ilanı veren kişilerin adı ve soyadı, unvanı, TC kimlik numarası, vergi kimlik numarası, iş yeri adresi, ilan verenler adına gerçekleştirilen satış/tahsilat tutarı ile GİB tarafından belirlenecek diğer detaylar yer alıyor.
Emlakçılarsa silinen ilanların Facebook, Twitter gibi denetlenemeyen sosyal medya alanlarına ya da internet dışı mecralara kaymasından endişeli. İnternetteki ilanların düzenleme sonrasında silinmeye başlandığını kaydeden Şafak, “Vatandaşlar normalde kendi çapında satılığa çıkarıp, evini satıp bunu 1,5 milyonsa beyan değeri üzerinden örneğin 750 bin liraya yine satabilir. Bu bir şeyi değiştirmez. Bu sadece internetteki platformlarla alakalı bir düzenleme” dedi.
“Düzenlemeyle satılık konut fiyatları yükselecek”
Uygulamayla satılık konutların tapudaki değeriyle ilandaki değerinin farklı olmasına son verilmesi ve kayıt dışılığın ortadan kaldırılarak vergi kaçağının önlenmesi amaçlansa da emlakçılar bu durumun satılık konut fiyatlarının yükselmesine yol açacağı görüşünde. Şafak, “O zaman burada ev sahibi vergisini ödeyecek ama evin fiyatı da 1 milyon değil 1 milyon 100 bin lira diyecek. Bu 100 bin lira da daire fiyatına dönüşecek” diye konuştu.
Bir konut beş yıl içinde satıldığında oluşan değer artışından dolayı mülk sahibinin emlak kazanç vergisi ödediğini, dolayısıyla değer ne kadar düşükse o kadar az vergi ödediğini hatırlatan Kükürtçü de “Ev sahibi 1 milyon istiyorsa 1,5 milyon diyecek bu sefer. Yani olan yine alıcıya olacak” diye konuştu. Kükürtçü kayıt dışılığa son verilmesi için konut satışında alınan vergilerde indirim yapılması gerektiğini kaydetti.
