İzmir’de yaşayan emekli Koyunsever ailesi, oturdukları evlerini 25 yıl önce almış. Ömer Koyunsever, geçmişte eşiyle birlikte çalışarak ve para biriktirerek evlerini alabildiklerini söylüyor. Ancak ailenin memur olan çocukları evlendikten sonra ev alamadığı için kirada oturuyor.
VOA Türkçe’ye konuşan Ömer Koyunsever, “Bir memur karı-koca çalışsa, her ay para birikimi yapsa, üstüne de biraz kredi çekse eskiden ev alınıyordu. Şimdi alınmıyor. Çünkü alım gücü raydan çıktı” dedi.
Your browser doesn’t support HTML5
Türkiye’de konut sektörü nereye gidiyor? Ev almak için iyi bir dönem mi?
Alım gücünün düşmesinin yanısıra konut kredisi faizlerinin yüksek olduğuna da dikkat çeken Koyunsever, “Maliyetlere göre müteahhitlerin istediği makul. Ben müteahhitlere de hak veriyorum ama krediler yüksek. Şu an emlak piyasasının düzelmesi için konut kredisinde faizin yüzde 1’in altına düşmesi lazım” diye konuştu.
Satışlar aylık bazda canlandı
Yüksek orandaki kredi faizlerine rağmen Mart ayında yıllık bazda yerinde sayan satışlar, aylık bazda artmış görünüyor.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre, Türkiye genelinde satışlar Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre binde 1 azalarak 105 bin 394 oldu. Geçen yılın Mart ayında 105 bin 476 konut satılmıştı.
Aylık bazdaysa konut satışları yüzde 12,23 arttı. Satışlarda, Şubat ayında 93 bin 902 ile son 1,5 yılın en hızlı aylık bazda artışı görülmüştü.
Konut satışları Ocak-Mart dönemindeyse bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,3 azalışla 279 bin 604 olarak gerçekleşti.
“Sektörü tıkayan yüksek kredi faizleri”
Konut satışları geçen yılın hala gerisinde olsa da önceki aylara göre hareketli.
Sektör temsilcileri satışlardaki bu hareketliliği, konutların reel fiyatlarındaki düşüşün yarattığı alım fırsatına ve faiz artışlarında sona gelindiğini düşünen yatırımcıların yeniden konuta yönelmesine bağlıyor.
Konutta alım fırsatı olsa da uzmanlara göre sektördeki hareketlilik, yüksek kredi faizleri yüzünden satışların daha da hızlanacağı sinyalini vermiyor.
Mart ayında da ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49 azalış göstererek 12 bin 880 oldu.
Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 12,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 53 azalışla 27 bin 622 oldu.
“Sadece elinde nakdi olanların konut alabildiği bir periyot”
VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan gayrimenkul danışmanı Gökmen Özkaraduman, “Genel olarak Ocak ayı her zaman konut satışlarının en düşük olduğu ay olarak gerçekleşiyor. Şubat'ta ufak bir artış ve Mart'ta da bu artışı takip eden bir yukarı ivmelenmeyle devam ediyoruz. Ortalamaların biraz üzerine oturmuş, genel olarak bu seviyede dalgalanan bir konut satış miktarı olduğunu söyleyebiliriz. Bunu toparlanma olarak görmek çok doğru mu bilmiyorum. Çünkü sadece elinde nakdi olanların konut alabildiği bir periyot. Krediyle konut alabilecek insanların genel olarak şu anda konuta erişemediği bir periyottan geçiyoruz” dedi.
Konut sektörünüm geleceğini Merkez Bankası’nın faiz politikasının belirleyeceğini söyleyen Özkaraduman, “Konut kredi faizinin önümüzdeki periyotta düşeceğini öngördüğünüz bir süreçte, konut fiyatlarının olabilecek en uygun noktada olduğu, yarın sizin konut kredi faizinizi revize edebileceğiniz bir kredi yaklaşımıyla şu an en doğru konut alım zamanı olarak görünüyor” dedi.
“Fiyatlar reel olarak artık iyice aşağıya geldi”
Üretim maliyetlerinin artmasına rağmen konut fiyatlarının düştüğünü söyleyen Özkaraduman, fiyatların düşmesine yol açan süreci, “Ülkede kredi faizleri iyice aşağı çekildikçe insanlar parasını değerlendirme yolu bulamıyordu. Bu nedenle elinde parası olan herkes bir şekilde mülk almayayöneldi. Bu da talebi arttırdı. Talep artınca ve paranın çok hızlı bir değer kaybı olunca, fiyatlar bir dönem yukarı gitti. Şu anda faizin yukarı çıkmasıyla artık faiz ciddi bir alternatif oluşturdu. Dolayısıyla yatırımcılar şu anda konuta yaklaşmıyor. Yüzde 25’lik kira artış sınırı da yatırım olarak ev almak isteyenler için ciddi bir engel teşkil etmeye başladı. Kiracıyla uğraşmak istemeyen birçok kişi evini satışa çıkardı” diye konuştu.
Özkaraduman, “Konut fiyatları şu anda nominal olarak artsa da reel olarak artış sürecinin sonunda. Bunu, konut maliyetlerindeki yükselişe rağmen bir konut fiyat düşüşü olarak görüyoruz. Fiyatlar reel olarak artık iyice aşağıya geldi” dedi.
BETAM: “Reel konut fiyatları 8 aydır düşüşte”
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ve sahibinden.com işbirliğiyle hazırlanan “Sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” Mart ayı raporu da konut fiyatlarında 8 aydır düşüş yaşandığını gösteriyor.
Satılık konut piyasasındaki değişimlerin mercek altına alındığı raporda, Ocak 2024’ten Şubat 2024’e satılık konut fiyatlarında artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu, reel satış fiyatlarının hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azaldığı kaydediliyor.
Rapora göre, reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde yüzde -12,1’e, İstanbul’da yüzde -14,6’ya, İzmir’de ise yüzde -11,8’e kadar gerilemiş durumda. Ankara’da ise düşüşün binde -8 seviyesinde kaldığı belirtiliyor.
Konut talebi endeksinin Ocak 2024’e kıyasla yüzde 5,8 arttığı kaydedilen çalışmada, satılan konutların satılık ilan sayısına oranının hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde arttığı da ifade ediliyor.
Bu iki göstergenin birlikte artmasının satılık konut piyasasının canlanmakta olduğuna işaret ettiği kaydedilen raporda, satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldığı hakkında bilgi veren kapatılan ilan yaşının ise geçen aya kıyasla ülke genelinde sınırlı artış gösterdiğine dikkat çekiliyor.
“Zararına satış olduğu için bir hareketlenme var”
Konut sektörünün hareketlenmesine rağmen artan maliyetler karşısında zararına satış yaptıklarını savunan müteahhitler ise gelinen aşamadan memnun değil.
VOA Türkçe’ye değerlendirmede bulunan Müteahhitler Federasyonu Genel Sekreteri Ferhat Özmen, “Satışlarda bu ay biraz yükseliş var gibi görünüyor ama biz piyasada bunu çok hissetmedik. Geçen seneki rakamlarla bu sene konut satılıyor. Konut fiyatlarında herhangi bir artış gözlenmedi. Ama işçilik, malzemeler, bütün giderler en kötü durumda enflasyonu göz önünde bulundurursak yüzde 60 oranında arttı. Son iki ay içerisinde betonda yüzde 120’lik bir zammın olduğunu da gördük. Bunları böyle düşününce ev fiyatları şu anda müteahhit açısından zararına satılıyor. Yani zararına satış olduğu için bir hareketlenme var. Yoksa gerçek değerinde satılmış olsa daireler şu anda mümkün değil satılamayacaktır” dedi.
TÜİK’in açıkladığı veriler de inşaat maliyetlerinin durdurulamadığını ortaya koyuyor. İnşaat maliyet endeksi, Şubat ayında aylık bazda yüzde 3,41, yıllık bazdaysa yüzde 70,05 yükseldi.
Konutta şimdi alım zamanı mı?
İzmir’de müteahhitlik yapan ve aynı zamanda Buca Müteahhit ve İşadamları Derneği’nin başkanı olan Özmen, “Bunlar gerçek konut fiyatları değil. Bunlar piyasanın olması gereken fiyatlar değil. Tabii alım gücüne göre baktığımızda rakamlar korkunç. Türkiye’deki fiyatlar şu an Avrupa’daki fiyatlardan yüksek. Ancak Türkiye’deki alım gücü, enflasyon şartlarına göre üretim ve sattığınız zaman aradaki kar oranı neredeyse sıfıra inmiş vaziyette” dedi.
TÜİK’in Mart ayına ait konut satış verilerinde, sıfır konut satışlarında yıllık bazda artış da göze çarpıyor. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 4,6 artarak 34 bin 399 olurken, ikinci el konut satışları yıllık bazda yüzde 2,2 azalış göstererek 70 bin 995 oldu.
Özmen, bu durumun, banka kredi faizlerinin yüksek olduğu dönemde büyük üretici firmalarının kendi bünyesinde başlattığı düşük faizli kredi kampanyalarından kaynaklandığı görüşünde.
Gelinen noktada konut fiyatlarındaki düşüşün bir fırsat oluşturduğunu söyleyen Özmen, “Üretici bunu satmak zorunda. Mutlaka satmak zorunda, çünkü sistemin devam etmesi lazım, inşaatın bitmesi lazım. Fiyatı eğer arttırmamışsa, böyle de bir ödeme kolaylığı sağlıyorsa, mevduatta parasını bekleten yatırımcılara benim tavsiyem, bu fırsatı kaçırmayın. Çünkü önümüzdeki süreçte bu mevduatlar yerine oturacaktır. Bu şekilde gidemez. Mevduatların biraz biraz düşmesiyle konut sektöründeki hızlı satışın ve fiyat artışının olacağını önümüzdeki günlerde göreceğiz” dedi.