2020 Aralık ayında Türkiye genelinde konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,6 oranında azaldı. Konut satışları 2020 yılında ise bir önceki yıla göre yüzde 11,2 artarak 1 milyon 499 bin 316 oldu.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye genelinde Aralık ayında 105 bin 981 konut satıldı. İstanbul 20 bin 236 konut satışı ve yüzde 19,1 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 9 bin 990 konut satışı ve yüzde 9,4 pay ile Ankara, 5 bin 794 konut satışı ve yüzde 5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının düşük olduğu iller sırasıyla 18 konut ile Ardahan, 20 konut ile Hakkari ve 100 konut ile Bayburt oldu.
İpotekli konut satışları yüzde 70,9 azaldı
Bankaların konut kredisi faizlerindeki artış ipotekli konut satışlarına da yansıdı. Türkiye genelinde 2020 Aralık ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 70,9 azalma göstererek 14 bin 631 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 13,8 olarak gerçekleşti. İpotekli satışlarda İstanbul 3 bin 251 konut satışı ve yüzde 22,2 pay ile ilk sırayı aldı. İpotekli konut satışının en az olduğu il 2 konut ile Hakkari oldu.
Türkiye’de her zaman konut satışlarının Aralık ayında zirve yaptığını ancak bu kez bunun ciddi oranda gerisinde kalındığını kaydeden gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman “Aslında 2020 senesine konut piyasası iyi bir başlangıç yapmıştı. Ocak, Şubat ve Mart’ın ortasına kadar geçen sürede satışlar önceki yılın yüzde 50 üzerinde devam ediyordu. Ama Mart ayının ortasından itibaren malum salgın süreci eve kapanma, sosyal izolasyon konut satışlarını da bir hayli geriletti. Sonra Haziran ve Temmuz aylarında teşvikli, düşük faizli kredi kampanyası başlatılınca, konut satışlarında da bir patlama oldu. Bu patlama gerçekten tarihin zirve konut satışlarını getirdi. Çünkü tarihin en düşük konut kredi faizleri uygulanmıştı. O zaman ‘bu satışlar muhtemelen gelecekten ödünç alınan satışlar’ galiba demiştik” diye konuştu.
Türkiye genelinde 2020 yılının Ocak-Aralık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre, ipotekli konut satışı yüzde 72,4 artarak 573 bin 337, diğer satış türlerinde ise yüzde 8,9 azalarak 925 bin 979 oldu.
Temmuz ayında satış sayısında rekor kırıldı
Kamu bankaları, Corona virüsü salgınında Haziran ayında normalleşme sürecine geçişle birlikte piyasaları da canlandırmak amacıyla konut kredilerinde indirime gitmişti. Birinci el/sıfır konutlar için azami 12 ay ödemesiz dönemli, 15 yıla kadar vade ve aylık yüzde 0,64 faiz oranıyla; ikinci el konutlar için azami 12 ay ödemesiz dönemli, azami 15 yıl vade ve aylık yüzde 0,74 faiz oranıyla kredi imkanı sunulmuştu. Haziran ayında ipotekli konut satışlarındaki artış yüzde 1.286,9 oranıyla rekor kırdı.
Faiz kampanyasının Ağustos ayında sona ermesiyle konut kredisi faizleri yükseldi, vade sayıları da düştü. Ekonomide sıkılaşmaya gidilen Kasım ayında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) politika faizini arttırınca bankalar da konut kredisi faizlerini daha yukarı çekti. Türkiye genelinde 2020 Temmuz ayında gerçekleşen şimdiye kadarki en yüksek konut satış rakamının (229 bin 357) ardından Eylül ayından bu yana konut satışları giderek azalma eğiliminde.
“Kredi faizi yüzde 0,64’ten 1,5’a çıktı”
Bunun en büyük nedeninin konut kredisi faizlerinin yükselmesi olduğunu söyleyen emlak uzmanı Tebernüş Kireççi, “Faiz oranları aylık 1,5’in üzerinde. Dolayısıyla faiz oranlarının 0,64’ten 1,5’e çıktığını gözönüne aldığımızda ödenecek faizde de 2,5 kattan fazla artış söz konusu. Zaten bu da ipotekli satışların düşmesiyle kendisini gösteriyor. İpotekli satışlardaki düşüşten başka önemli bir detay daha var, sıfır konutların satışındaki azalma. Bu da yine sıfır yani şirketlerin ve arsa sahiplerinin sattığı konutlara faizlerde ıskonto uygulanmasıydı. O ıskonto bitince doğal olarak satış bitti. Muhtemelen 2021’de de faiz oranlarına bağlı olarak yine aynı senaryoları göreceğiz” dedi.
2020’de en fazla rağbet ikinci ele oldu, sıfırda satışlar düştü
Kampanya döneminde sıfır konutlara uygulanan daha düşük faiz oranlarına karşın, 2020 yılında bir önceki yıla göre ilk defa satılan konutlar yüzde 8,2 azalarak 469 bin 740 oldu. İkinci el konut satışları ise yüzde 23,0 artarak 1 milyon 29 bin 576 olarak gerçekleşti. İlk el konut satış oranı yüzde 31,3, ikinci el konut satış oranı yüzde 68,7 oldu.
Yılın genelinde gerçekleşen ikinci el konutlara rağbet, Aralık ayında da değişmedi. Türkiye genelinde 2020 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 45,4 azalış gösteren ikinci el konut satışları, 69 bin 83 adet olarak gerçekleşti. Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 51,1 azalan ilk defa satılan konut sayısı ise, ikinci elin gerisinde kalarak 36 bin 898 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 34,8’de kaldı.
“Satışlar uzun vadeli ortalamalarına döndü”
Your browser doesn’t support HTML5
Konutta Faiz Yükseldi Satış Düştü
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ise Eylül ayından bu yana satışlardaki gerilemenin olumsuz bir sinyal olmadığı görüşünde. Elmas yaptığı yazılı açıklamada, “Son iki yılda yaşanan iniş-çıkış döneminin bitmesi ve satışların uzun vadeli ortalamalarına geri dönmesi olarak bakmak daha doğru olabilir. Her şeye rağmen 2020 yılını iyi kapattık. Sıkıntılı bir yıl olsa da konut stokunun erimesi bakımından verimli geçirdiğimiz bir yıl oldu” dedi.
Tüketicinin gayrimenkulün yatırım olduğu algısının değişmediğini vurgulayan Elmas, “Türk insanına yatırım sorulduğunda altınla konutun baş başa gittiği görülüyor. Gayrimenkul sektörü bu sene dolardan fazla prim yaptı. Birinci ve ikinci elde ciddi bir konut stoku söz konusuydu. Bu 3 yıl içinde, özellikle 2020 yılında hem birinci elde hem de ikinci elde konut stokları ciddi şekilde eridi. Bu da konut fiyatlarına yansıyor” ifadelerini kullandı.
“Konuta talep arttı, fiyatlar yükseldi”
VOA Türkçe’ye konuşan Büyükduman da 2018 yılında konut sektörünün zayıflamaya başladığını ancak gelinen noktada konuta talebin arttığını söyledi: “Toplumdaki demografik hareketler daha çok konut talebini arzularken, arz tarafında yeteri kadar imalat yapılamadı ve bu nedenle de konut fiyatları bir hayli zamandır yükseliş eğiliminde. Örneğin Merkez Bankası’nın (konut fiyat) endeksine göre, son bir yılda konut fiyatları yüzde 30 arttı. Enflasyonun yaklaşık 15 puan üzerinde demek bu.”
Büyükduman, sektörün zayıflamasının nedeni olarak 2018 yılında yaşanan kurun ani yükselişine işaret etti: “Türkiye’de konut piyasası 2018 yılına kadar bir hayli istikrarlı bir piyasa idi. Ondan sonra makro ekonomik dengesizlikler ciddi ölçüde etkiledi. İnşaat faaliyetinde başlangıcıyla bitirilmesi arasında nereden baksanız iki yıllık bir boşluk oluşuyor. 2018’deki imalatlar açısından frene basma, 2020’de fiyatları zıplatıyor. Çünkü arz tarafı frene basıyor ama bunun etkisini biz iki yıl sonra görüyoruz”.
“Fiyatlar 2021’de enflasyonun da üstünde yükselecek”
Kredi faizlerinin düştüğü dönemde konut fiyatlarında artış yaşanmıştı. Gelinen noktada satışların düşme eğilimine girmesinin, konut fiyatlarını aşağı çekip-çekmeyeceği merak konusu. Kireççi, “Tapu müdürlüklerinde hiç olmadığı kadar cayma işlemleri görmüştük. 800 bin TL’ye anlaşılan bir ev, İstanbul için söylüyorum, tapuya gittiklerinde satıcı satmaktan vazgeçti. Niye? 1 milyon liraya alıcı var. Fırsatçılıktan dolayı. Bizi fiyat noktasında doğruya götürecek olan kira çarpanıdır. Kira çarpanına göre fahiş artan konutlarda bir miktar düşme olabilir. Sıkışıp satanlar da olmadığı sürece genel bir düşüşten bahsedemeyiz” dedi.
Şu anda konutların fiyatının maliyet seviyesinin dahi altında olduğunu söyleyen Kireççi, “Maliyetlerde çok ciddi yükseliş var. Özellikle demir ve beton maliyetlerinde. Kaba inşaattaki payı yüzde 35 seviyelerindeyken, bugün geldiğimiz noktada özellikle demir ve beton fiyatlarındaki artıştan dolayı yüzde 50’ler seviyesine yükseldi. Dolayısıyla faiz oranları ne olursa olsun maliyetlerdeki yükselmeden kaynaklanan fiyatların yükseliş eğilimi fazlasıyla, enflasyon oranlarının çok daha üzerinde gerçekleşecek” diye konuştu.
KONUTDER Başkanı Elmas da 2021’de konut fiyatlarının artacağı görüşünde: “2020 yılında gayrimenkul fiyatları baskılanmıştı. Yüksek fiyata ürettiğimizi, maliyetleri neredeyse konut satış rakamlarına yansıtmadan sattık. Ancak emtia fiyatlarındaki son 6 aylık artış bizi çok zorluyor. 2020 yılı son çeyrekte kısmen konut fiyatlarına yansıdı, bu yıl da yansımaya devam edeceğini öngörüyoruz. Yeni yılda kademeli olarak yansıtılacak”.
“Pandemi biterse konut üretimi artar”
Konut talebindeki artışla yükselen fiyatların 2021’de inşaat üretimine kaynak oluşturacağını belirten Büyükduman ise “Faiz oranlarıyla bütün varlık fiyatları arasında her zaman bir ters ilişki vardır. Nerede faiz oranı düşerse orada varlık fiyatları yükselir. Fakat konut piyasasında fiyatı belirleyen tek unsur faiz oranları değil. Arz ve talebin de kesişmesi çok önemli. Fiyatlardaki artış konuta olan talebin kuvvetini gösteriyor. Talebin çektiği fiyatlar konut üretimini de karlı bir alan haline getirecek gibi gözüküyor. Çok uzun olmayan bir dönemde talebin arzı yakalayacağını görebiliriz. Pandemi süreci atlatılır atlatılmaz, inşaat tarafında da üretimin hızlanacağını düşünüyorum ki zaten geçen yıla göre de inşaat faaliyetleri bir hayli hızlı” dedi.
Büyükduman, salgının atlatılamaması koşulunda ise ikinci el piyasa hareketli kalsa da sıfır konut piyasasının hareket kazanamayacağını, aylık ortalama 100-110 bin adet konut satışı gerçekleşebileceğini sözlerine ekledi.
“2021’de yeni proje lansmanları olacak”
KONUTDER Başkanı Elmas ise 2021 yılının bahar döneminden umutlu. Yeni konut projelerinin devreye gireceğini belirten Elmas, “2016-2017’deki gibi bir tempo beklemiyorum. Daha ayağı yere basan, daha ölçülü bir hareket olacaktır. Türkiye’nin gayrimenkul sektörünün aktivitesine ve üretimine ihtiyacı var. Hem istihdam açısından hem de diğer sektörlere olan katkısı açısından. Aynı zamanda kentsel dönüşüm mecburiyetimiz var. Gayrimenkul sektörünün yüzde 7-8 bandında bir büyüklüğe ulaşması gerekiyor. Şu anda daha gerideyiz; yüzde 6’lar civarındayız. Bu anlamda 2021’in ikinci yarısında az da olsa yeni projelerle üretime devam edeceğiz. İyi bir sene bekliyoruz” ifadelerini kullandı. Altan, yılın ilk çeyreğinin ise faizlerdeki artışla ipotekli satışların düşmesi yüzünden kolay geçmeyeceğini kaydetti.