Konut Satışlarında Durgunluk Sinyali

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Temmuz ayına ait konut satış rakamlarına göre geçen yılın Ağustos ayının ardından yıllık bazda ilk kez düşüş yaşandı. Adet bazındaysa yılın başından bu yana en düşük satış rakamı kaydedildi.

Konut Satışlarında Durgunluk Sinyali

Türkiye genelinde konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,9 azalarak 93 bin 902 oldu. Konut satışlarında İstanbul 14 bin 350 konut satışı ve yüzde 15,3 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 7 bin 417 konut satışı ve yüzde 7,9 pay ile Ankara, 4 bin 868 konut satışı ve yüzde 5,2 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu illerse sırasıyla 31 konut ile Hakkari ve Ardahan, 49 konut ile Şırnak oldu.

Banka kredilerinde sıkılaştırıcı tedbirler satışları düşürdü

Hem ekonomistler hem de sektör uzmanları Temmuz ayında yaşanan gerilemenin nedenini başta bayram tatili nedeniyle işlem yapılabilen işgünü sayısındaki azalmaya bağlasa da bunu konut pazarında durgunluk sinyali olarak da değerlendiriyor.

VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Temmuz ayı iş günü sayısı 15,5 gündü. Dolayısıyla neredeyse aslında bir hafta eksik bir satış yapıldı. En büyük etken Temmuz ayı itibariyle bana göre buydu. Ama kabaca hesap yaptığımda üç hafta değil, dört haftalık mesai günü olsaydı dahi satış rakamları Haziran'ın yine altında kalacaktı” dedi.

Maya, konut satışlarında Temmuz ayında yaşanan daralmayı, “9 Mayıs itibariyle açıklanan özellikle ilk el konut alımlarında konut finansman destek paketi vardı. O kampanya Haziran ayında çok yoğun devam etti. 23 Haziran itibariyle ise Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun sıkılaştırıcı tedbirler kapsamında kredi değer oranında değişikliğe gitmesiyle özellikle ipotekli konut satışları tarafında bir yavaşlama başladı. BDDK kararı sonrasında 0,89-0,99 olarak açıklanan konut kredisi faiz oranları oldukça limitli bir alanda kaldı” diye açıkladı. Temmuz ayında ipotekli konut satışları yıllık bazda yüzde 6,8 azalarak 19 bin 146 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 20,4 olarak gerçekleşti.

“Konut fiyatlarının ulaşılabilir olmaması da satış tarafında durağanlaşmayı getirecektir”

Maya, konut satışlarındaki düşüşün bir diğer nedenini ise, konut fiyatlarındaki tırmanışa karşın alım gücünün giderek azalmasına bağladı: “Türkiye'de konut kredisi faiz oranlarının yükselmesinden bahsediyoruz ama genel politika faizinde böyle bir artış olmaması aslında diğer taraftan hala enflasyon karşısında insanların paralarının değerini koruması amacıyla ‘konut yatırım amaçlı alınır mı’ sorusunu da gündeme getiriyor. Özellikle son 1,5 yıldır bunu sıklıkla görüyorduk. An itibariyle baktığımızdaysa temmuz ayında belki de en büyük farklılaşma ortalama hane halkı gelirlerindeki daralma. Dolayısıyla konut fiyatlarının ulaşılabilir olmaması da satış tarafında durağanlaşmayı getirecektir.”

Konut fiyatlarında yeni rekor

Konut fiyatları Haziran ayında da tırmanışını sürdürdü. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Haziran ayına ait konut fiyat endeksini yayınladı. Buna göre yıllık fiyat artışı yüzde 160,6 ile rekor kırdı. Haziran ayında fiyatlar bir önceki aya göre ise yüzde 8,98 artış kaydetti. İstanbul'da konut fiyatları Haziran'da bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 184,9, Ankara’da yüzde 165,4, İzmir'de ise yüzde 150,9 arttı. Böylece 120 metrekarelik bir dairenin ortalama fiyatı Türkiye’de 1,5 milyon lira seviyesine çıktı. Bu fiyat aynı daire için İstanbul’da ortalama 2,5 milyon lira, Ankara’da 1 milyon lira ve İzmir’de 1,7 milyon lira olarak değişiyor.

Ancak Maya, Temmuz ayı satış rakamlarındaki kırılmanın fiyat artışını da yavaşlatacağını söyledi: “Merkez Bankası'nın enflasyondan arındırılmış değer artış oranı yüzde 47. Yani konut size yüzde 47 oranında reel getiri sunuyor. Eskiden bu oran genelde enflasyon artı yüzde 3-4 puanlar olurdu. Sonra pandemiyle beraber burada bir trend değişikliği olmaya başladı. Enflasyonun üzerine önce artı 10-15'ler bandını gördük, şimdi 47’yi görmeye başladık. Temmuz ve sonraki aylarda fiyatların artış hızında düşme bekliyoruz. Mayıs-Haziran'daki kadar hızlı bir artış oranından artık an itibarıyla bahsetmiyor olacağız. Değerleme raporlarında da bunun yansımalarını görüyoruz. Mayıs-Haziran'da haftalık olarak yapmış olduğunuz değerleme raporlarındaki değerler değişirken, Temmuz'da en azından ayın başındaki değerle ayın sonundaki değerin daha benzer olduğunu gördük. Nitekim Ağustos da sakin başladı bu anlamda. Dolasıyla bu sakinlik de rakamlarda bir miktar soğumayı getirecektir.”

“Eriyen konut stoku ve yeni konut üretimindeki sıkıntı fiyatları yukarı çekiyor”

Maya, fiyatların rekor düzeye ulaşmasını, Türkiye’de yeni konut üretiminin zayıflığı ve konut stokunun yetersizliğine bağladı: “Arz talep dengesi çok önemli bir etken. Bizim ülkemizde 2019 yılı itibariyle her geçen yıl alınan ruhsat sayısında azalma vardı. Yani ülkenin ihtiyacı olan genel ev sayısına ulaşılamıyordu. Buradaki beklenti de 600 bin trendidir. Ancak artık demografik değişikliklerle bizim yapmış olduğumuz hesaplamalara göre bu, 800 bin bandına ulaşmış durumda. Bu kadar konut üretilmediği için eldeki konut çok kıymetli hale geldi. Nitekim biz bunu piyasada, artık ilk el konut satışı ile ikinci el konut satış değerlerinin birbirine çok yakınlaşmasıyla görür olduk. Bu, normal piyasa koşullarında çok beklemediğimiz bir harekettir. En azından aralarında bir fiyat makasının olmasını beklerdik. Talep canlılığı ve arzın azalıyor olması bu fiyatları yukarı çekiyor. Ancak bana göre böyle devam etmesi an itibarıyla çok da mümkün değil.”

Maya, yeni konut üretiminin önündeki engelin inşaat maliyetlerinde yaşanan artış olduğunu söyleyerek, “Hala arzda ciddi artışlar görmüyoruz. İlk çeyrek verilerinde 125 bin adet konut için ruhsat alınmıştı. İkinci çeyrekte de 125 bin bandında gidiyorsa eğer bu kötü. O zaman yıl geneli 500 bin adet civarı ile kapanır demek olur” ifadelerini kullandı. TÜİK tarafından en son Haziran ayına ait açıklanan inşaat maliyet endeksi de yıllık yüzde 106,87 seviyesine çıkarak rekor tazelemiş durumda.

Sıfır konut satışlarının payının toplam konut satışları içinde geride kalması, yeni konut üretimindeki sıkıntının bir göstergesi. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 12,2 azalarak 28 bin 688 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı yüzde 30,6. İkinci el konut satışlarında 65 bin 214 konut el değiştirdi. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 13,2 azalış göstererek 65 bin 214 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı yüzde 69,4 oldu.

“Seçimden sonraki dönemde konut piyasasını oldukça zor bir süreç bekliyor olacak”

Türkiye’de konut fiyatlarının rekor düzeyde artmasına ve alım gücünün giderek azalmasına karşın ekonomist Güldem Atabay, satışlardaki durgunluğun daha hafif yaşanacağı düşüncesinde. VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan Atabay, “Yaşanan enflasyon, yapılan zamlar, ücret ayarlamaları ve özellikle düşük gelir için verilen teşviklere rağmen dünyanın birçok yerinde olduğu gibi enflasyon alım gücünü zedelemeye başladı. Dolayısıyla konut satışlarının yavaşlama eğilimine girmesi beklenen bir durum. O yüzden Temmuz ayındaki veri bu dönüşe işaret etmesi açısından çok önemli. Ancak birkaç ayı daha görmeye ihtiyacımız var kesin bir sonuca ulaşmak için. Ağustos ayında bu tatillerin devreden çıkmasıyla tekrar 110-120 binleri görürsek biz bir yavaşlama olduğunu ama çok ciddi bir yavaşlama olmadığı sonucuna varabiliriz” dedi.

Atabay Türkiye’de hükümetin ısrarlı düşük faiz politikası değişmediği sürece konut sektöründeki talebin de kesilmeyeceğini belirtti. Bunu, faizlerin enflasyon oranından düşük kalması anlamındaki negatif reel faizin giderek derinleşmesine bağlayan Atabay, “Merkez Bankası'nın politika faizi olarak kullandığı para politikasında bir değişiklik ve normalleşme yok. Hatta biliyoruz ki ilk fırsatta, o fırsat gelir gelmez ya da geldiği algılanır algılanmaz, faiz indirme güdüsü de var. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan yaz başında bunu açıklamıştı. Öyle bir durum olması halinde enflasyonun yüzde 78'lerden yüzde 90'lara gittiği bir ortamda daha da derin negatif reel faiz maliyetlerdeki artış ne olursa olsun konut piyasasını da destekleyecektir. Ancak bütün bunların arkasından işlerin normalleşmeye başladığı bir süreç geldiğinde de bu önden bindirilmiş talebin konut piyasasında çöktüğünü göreceğiz. Dolayısıyla önümüzdeki seçimde anketler de iktidarın değişebilme olasılığının yükseldiğini gösteriyorken, eğer ekonomi politikalarında normalleşme başlarsa bundan en olumsuz etkilenecek sektör, bence ilk başta konut sektörü olacak. Çünkü insanlar bütün birikimleriyle, bu çok derin negatif reel faizin tüm imkanlarıyla konut piyasasına talepkar bir şekilde alım yapmak eğiliminde. O eğilim yavaşlasa da bence devam edecek. Özellikle hükümetin seçime kadar büyümeyi canlı tutma politikası eşliğinde konut piyasasına desteğini de kesmeyeceğini düşünüyorum. Yeni yöntemlerle de bunu desteklemeye çalışacaklar. Bu yavaşlamayı biz hissedeceğiz. Ama çok da hissetmeyeceğiz. Seçimden sonraki dönemdeyse konut piyasasını oldukça zorlu bir süreç bekliyor olacak” şeklinde konuştu.

Sosyal konut projesi fiyatları düşürür, satışları arttırır mı?

Konut satışlarında durgunluk alarmı çalan bir dönemde hükümetten de talebi artıracak bir adım gelmesi gündemde. Cumhurbaşkanı Erdoğan satılık ve kiralık konut fiyatlarındaki artış karşısında “Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi”ni başlatacaklarını duyurmuştu. Buna göre, TOKİ tarafından 81 ilde 500 bin konut inşa edileceği, projeyle düşük gelirli vatandaşların da ev sahibi olabileceği, Eylül ayında başvuru şartları ile konutlara ilişkin detayların netleşmiş ve kamuoyuna duyurulmuş olacağı, basında yer bulan bilgiler arasında.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ise “Bu kampanya duyurulduğu andan itibaren hem konut fiyatları hem de kiralarda düşüş başladı. İnşallah kısa süre içerisinde zincirleme olarak konut ve kira fiyatları daha da hızlı bir şekilde düşecek” demişti. Hem Maya hem de Atabay hükümetin adımını olumlu değerlendirse de fiyatların geneline kısa vadede etkisinin olmayacağını kaydetti. Uzmanlar, sosyal konut projeleriyle birlikte özel sektörün maliyetlerine de destek verilmesinin daha köklü bir çözüm olacağı düşüncesinde. Atabay, “Kısa vadede arz sorununa çok fazla çözüm olabileceğine inanmıyorum. Çünkü bir inşaata başlayıp bitirmek neredeyse bir sene kadar bir süre alıyor. Dolayısıyla biz bunun konut fiyatlarını azaltıcı etkisini daha orta vadede görmeye başlayacağız” dedi.

Maya ise hükümetin açıkladığı projenin, konut pazarındaki talepleri kısa vadede beklemeye alabileceğine de dikkat çekerek, “Özellikle dar gelir ve orta gelir grubuna mensup kişiler, burada açıklanacak olan projeleri ister istemez bekleyecektir. Geçmişte de özellikle 2002-2007 yılları arasındaki TOKİ projelerinde, gittikleri bölgede eğer adetler yüksekse belli bir talebin karşılığını verdiler ve satış rakamlarını da öncesinde belli bir süre durağanlaştırdılar. Yine aynı trend devam ediyor olacaktır” diye konuştu.